空室率30%・空室750万戸時代に備えて入居率が高く保てる賃貸住宅

美しい外観、お洒落なインテリア、清潔感ある建物。防音シートなど防音対策。建材がF☆☆☆以上、シックハウス対策。wifi完備など入居者の理想を実現

空室率30%・空室750万戸時代に備えて入居率が高く保てる賃貸住宅

資料請求はもちろんお見積り、プラン相談もお気軽にどうぞ!! 資料請求はもちろんお見積り、プラン相談もお気軽にどうぞ!!

042-705-8011
メールでのお問い合わせ&資料請求

なぜ賃貸住宅建設なの? なぜ賃貸住宅建設なの?

  • 賃貸住宅建設の理由1 今後はサブリース解約が増える

    アパート建設当初は新築で新しい設備で入居率が高くなることもありますが、築年を経て20年経つと入居率が70%以下になってしまう事例が多いです。入居率が下がると家賃を下げるしかなく、アパート収入が減ります。建設・取得にアパートローンがあると月々の支払額以下にアパート収入が下がってしまう事例も多く見受けられます。そのときに大規模修繕や間取り変更をすれば良いのですが、月々の収支が赤字で、手元現金が無いと、銀行から融資を受けるしかないのですが、これが簡単ではありません。
    アパート建設で最も考えるべきは、35年ローンを組むとしたら、35年間は入居率を高く保たなければならないということです。 そして、そのような建物を建設しなければならないということです。一般的に「一括借り上げ家賃・サブリース」などありますが、35年間を保証してくれものではありません。10年後に大幅に設定家賃を下げられて、収支が赤字となるためサブリースを解約せざるを得ないという事例が多く発生していて、今後は爆発的に増えづけると考えられています。
  • 賃貸住宅建設の理由2 20年後は空室率31%・空室750万戸

    2018年現在で日本の全国世帯数は5340万世帯です。
    その内で借家に住んでいる世帯は1929万世帯(平成27年国勢調査より)です。
    それに対して賃貸住宅建設は2812万戸(住宅着工統計より)もされています。
    その差の883万戸が空室もしくは解体されてしまっています。
    現在の空室率が19%と言われていますので現存する賃貸住宅は2381万戸で、空室は452万戸で、解体は431万戸です。
    更に人口減少で世帯数は減るとされている中で、新築賃貸住宅が毎年40万戸弱建設されていますので、20年後の空室率は、賃貸世帯数予測1850万(▼4%)に対して賃貸住宅予測2700万戸(着工600万戸で解体300万戸)で空室率31%と予測されます。
    空室は750万戸になり現在の+66%増しになります。
賃貸住宅着工戸数グラフ 賃貸住宅着工戸数グラフ

この空室率30%・空室750万戸時代に備えて「入居率を高く保つ賃貸住宅建設」をしなければなりません。

今、流行りのデザイナーズ物件とは? 今、流行りのデザイナーズ物件とは?

「差別化で入居がつきやすい」「おしゃれで若者に人気」デザイナーズ物件に
そのようなイメージを持つ人は多くいます。
デザイナーズ物件の
メリットとデメリット、成功ポイントを、投資家の実例をもとに検証してみます。
デザイナーズで高収益達成
デザイナーズ物件
オーナーAさんは、築17年の中古アパートと、
今年2月に新築したアパートの2つのデザイナーズ物件を所有している。2014年に購入したのが調布市の当時築14年の中古デザイナーズアパートだった。
「入居付けには差別化が大事だという観点から、以前よりデザイナーズ物件に関心がありました。
税理士さんから紹介され、購入を決めたんです」
その物件はキューブ型の建物で、周辺の欅の並木と調和したたたずまい。リラックスできる居住空間がコンセプトで、各部屋の内装が異なっている。エントランス部分には若手アーティストの作品が展示され、無機質な空間を温かい雰囲気にしている。
全12世帯で、すべて単身者向けワンルームで家賃は地域の相場よりも1割近く高めに設定しているがほとんど満室稼働。 「駅から少し離れていても、デザイナーズ物件の強みで客付けがよく、常にほとんど満室で、利回りは10%近くで回っています。」
この物件の成功によって府中市にデザイナーズアパートを新築した 。デザイナーズ物件を専門に扱う会社に依頼しました。
その業者の基本仕様があり、施主として要望をいくつか出し、それを反映させながら形にしていったという。ヨーロッパのトラディショナルなレンガ造り風の建物で、最大12畳のロフト付き1LDK。全戸角部屋で、LDK対向式のキッチンや階段の下をクローゼットにする方式を取り入れた。
木材を多用して温もりのある空間を作り上げることを意識。付近に公園や自然が多いエリアであることを考慮してペット可とし、ペットの足洗い場やリードフックを設置した。もちろん駐車場も併設されている。
「府中駅から徒歩16分という条件なので、単身者ではなく夫婦やカップルをターゲットにしました。女性向けのテイストを強調し、見た目だけでなく収納など生活者としての機能性を重視しました」この新築物件は建築途中から募集を始めたところ、完成前に満室となりました。
周辺の平均家賃よりも1万円高い料金設定ですが、ずっと満室が続いている。駅近ではないので、やはりデザイナーズ物件であるということが大きい。
現時点の利回りは11%台だという。

デザイナーズのメリット

他の物件との差別化が容易で高い入居率を維持できる

デザイナーズ物件は他の物件との差別化が容易になることがあります。
今後は物件の供給過剰が問題になります。競争力を高め、客付けを良くすることが必要です。その点、外観で一目でわかるデザイナーズ物件は有利だといえるでしょう。とくに最近はグーグルウォークやSNS・インスタなどが発達し、おしゃれな外観や部屋などは「インスタ映えする」ため、自然的に情報拡大していきます。

同様の他の物件と比べて高い家賃設定が可能になり収益率が高くなる。

入居率の高さは、家賃設定に強気になることができる。
そのため「稼働率の高さ×家賃の高さ=収益率の高さ」につながる。差別化による客付けの良さと、一般物件に比べて高い家賃相場が、安定した不動産経営を可能にする。これがデザイナーズ物件の最大の強みだと言えるだろう。

デザイナーズのデメリット

初期投資が高くなることがある。

ただし、デザイナーズ物件は規格化された物件と比較すると、設計費から材料費、工費まで高くなることは避けられない。
駅近くで、周辺競合が無く、需要が豊富で、土地が広い場合での建設はローコストの企画型でも十分に稼働率が高くなり、収益を確保できるのでローコストで良いと言えます。つまりデザイーナーズ物件というのは、何か不利な条件があって、稼働率か低下するとか家賃が低くなる地域でのアパート経営に向いていると言えます。ただ「私がデザイナーズアパートを新築した10年前は、現在ほどデザイナーズ物件がポピュラーではなく高くなりましたが、いまは業者が多く参入しており比較的安くデザイナーズ物件を作ることも可能です。」という声もありますので、一概に高くなるとは言えません。

メンテナンスにお金と手間がかかる場合がある。

建築材料や仕様など、こだわりの強い物件はメンテナンスにもお金がかかる。安いクロスだとm500円とかありますが、おしゃれなものはm1000円以上するために原状回復で高くなります。またおしゃれな外観だと、規格型のものより出入りが多くなります。すると外壁塗装の時など足場組もに余計な時間がかかってしまうなど施工性が悪い場合があります。 建設会社とメンテナンス性も考えて打ち合わせをするべきでしょう。

居住性や機能性に問題がある商品・建物が少なくない

デザイン性を重視するあまり、快適性が損なわれる場合があります。たとえばコンクリート打ちっぱなしの物件は、断熱材がないため「夏は暑く、冬は寒い」となり住みにくい上に冷暖房費がかさむというデメリットがある。『居住空間としての適性』を考える必要があります。おしゃれさを前提にした上で、そこで生活したときの快適さがある建物にしなければなりません。

時代の先端ほど時代を経ると古臭くなる。

建てられたときは時代の最先端のデザインでも、ときが経つとそれが逆に仇になる可能性もあります。
銀座の賃貸マンションが有名ですが、50年前の最先端は、今は建築史上の価値の建物になってしまっています。時々の流行りは、時が経つと古臭くなってしまいます。パリのシャンゼルゼ通りの建物のように文化に裏打ちされたものは「伝統あるおしゃれ」として長く人気が続きます。最先端の流行よりも、歴史文化に裏打ちされた「おしゃれ」の方が長く愛される建物となります。

賃貸物件は信頼できる業者選びが重要

単におしゃれなだけの外見上のカッコよさだけの物件は長続きしません。居住性も重視した『住みやすさ』『快適さ』を実現したこだわりのあるおしゃれな建物が、長くお客様に支持されます。エリア特性を把握して、その点を細かく説明し、フォローしてくれる業者は信頼できます。逆に、『デザイナーズ物件なら高利回りで客付けもいい』というような、一般的で表面的な勧め方しかしない業者は避けるべきです。供給過剰が叫ばれていて、空室率が30%を超える地域が頻出している時代に、どこにでもあるような一般的な物件は、建物が古くなるほど競争力を失って、入居率が下がり、家賃も下がるという「負のスパイラル」に入ります。
30年たっても住みたいと思ってもらえるるような建物にして、維持・管理していくことが、高稼働率・高収益につながります。
それを建築する業者選定の際、過去のデザイナーズ物件の建築実績と運営実績を聞き、自分で見て、調べることが重要です。
さまざまな業者・関係者からの意見や提案や思惑などに振り回され、迷い、わからなくなることが多いです。
信頼できる業者を選定することが成功のカギです。

資料請求はもちろんお見積り、プラン相談もお気軽にどうぞ!! 資料請求はもちろんお見積り、プラン相談もお気軽にどうぞ!!

042-705-8011
メールでのお問い合わせ&資料請求

入居率を高く保つためには! 入居率を高く保つためには!

「差別化で入居がつきやすい」「おしゃれで若者に人気」デザイナーズ物件に
そのようなイメージを持つ人は多くいます。
デザイナーズ物件の
メリットとデメリット、成功ポイントを、投資家の実例をもとに検証してみます。

Point1  入居したくなる理由を作る。

  • 立地・周辺環境面
  • 設備・メンテナンス面

Point2  不動産仲介がお客様に薦めやすい

  • 不動産仲介の売上・収益を上げやすい 不動産仲介の売上・収益を上げやすい
  • 不動産仲介としてやりやすい 不動産仲介としてやりやすい
  • 初期費用が安い 初期費用が安い

Point3  入居者に長く住んでもらう

  • 設備面
  • 性能面

入居したくなる理由を作る 入居したくなる理由を作る

立地・周辺環境面

「駅・学校が近い」「近隣の治安がよい・駅からの道に街灯がある」「駅に行く途中にコンビニやクリーニング店がある」などの外部環境要因は重要な選択要因ですが、対策ができないことが多いです。
それであきらめるのではなくて、「駅から離れているので静かに暮らせる」「静かに暮らしたい人が入居者に多くて、生活リズムが同じなので穏やかに暮らせる。」「女性限定なので、プライベート性が安心」
「洗濯物が他人に見られない。」など住む人の感覚的なものに対して、「室内洗濯物干し用ハンガー」
などのちょっとした対策で費用をかけずに効果が上げることができます。このような対策が立地・環境要因のマイナスの対策となり「住みたくなる理由」になります。

設備・メンテナンス面

「バス・トイレが独立」「リビングが広い」「収納が広い」「浴室に窓がある」「コンセントが多い」
「自転車置き場がたくさんある」などありますが、もっと効果的なのが「クロスなどインテリアが自分の趣味嗜好で変えられる」というようにお客様が自分らしい暮らしをできるようにすると入居希望者が増えます。また女性は「おしゃれ感」「デザイン性」があると好まれます。 ヨーロッパの南欧風の外観デザインやギリシャパルテノン風の美しい外観などおしゃれで好まれます。
インテリアは、テラコッタや大理石調タイルなど使うとデザインセンスが高くなります。
美しい外観デザインは案内者の第一印象としてとても高いポイントです。
一人暮らしの女性などは防犯性の高さも重要です。
オートロックがあれば良いかというと、アパートの場合は簡単に壁を乗り越えて窓から入られてしまうために不十分です。一番なのは、犯罪者が入りずらい「目」があることです。防犯カメラも大切ですが、人間の「目」が一番効果があります。玄関前と道路には周囲の人がいて、「誰かに見られている」感を出すこと。窓側にはそこに至る通路に監視の目があることがです。
隣家の玄関や庭先などを通らないと入れないといいです。

そして重要なので「清潔感」です。

建物や室内が清潔であることは、お客様の第一印象を高めます。外壁の塗り替えや、明るい共用電灯や、廊下の色を明るくする、フローリングのワックスなど、修繕・リフォームも大切ですが、エントランスや階段回りやゴミ集積場などの掃除・清掃がキチンとされていると「清潔感」があり、「住みたくなる」
意識を高めます。
清掃は基本的にはホウキ掃きと雑巾がけではないかと思います。敷地内の建物周辺や共用スペースは管理会社任せにせずオーナー自らがコツコツとやるといいと思います。さらに花や木などちょっとした小物を置いたり、案内板の貼紙に絵文字を使うなど、オーナーが物件に愛情をもって接していると、その物件は温かい雰囲気になり入居者は心暖かい居心地になります。
自分の家のように「住みやすい・暮らしやすい」ことを心がけると、入居率を上げる効果があります。

不動産仲介がお客様に薦めやすい 不動産仲介がお客様に薦めやすい

不動産仲介の売上・収益を上げやすい

「戸数が大きくてお客様が選びやすくて、広告料などもらえて、管理料をもらっている物件」は不動産仲介がお客様を案内したくなります。また、管理を任せていて、原状回復やリフォームを任せていると売上が増えるだけでなく、お客様に部屋の現状を説明しやすいので、案内をうけやすくなります。

不動産仲介としてやりやすい

一般的な不動産要因もさることながら「人間的なつきあいのしやすさ」も効果があります。
「連絡が付きやすい」「判断が早い」「細かいミスなどの連絡の時でも話しを聞いてくれる・話しやすい」
「他の大家さんを紹介してくれる・近隣のオーナーへの影響力がある」「人間的に尊敬できる」など
人間的なことも、案内を増やす効果があります。不動産仲介の担当も一人の人間ですから、
人間的なつきあいのしやすさが、お客様が迷っている時など「この物件を紹介しよう」と頭をよぎることにつながります。

初期費用が安い

敷金・礼金がゼロだとお客様は初期費用が少なくて済むので選択しやすいです。
更に、エアコン付き、コンロ付きだと入居時のその他費用を安く抑えることができて、入居促進要因となります。現状回復が安く・しやすい壁やクロスフローリングなどにすると敷金ゼロでも退去時の費用が安く済むことができます。また掃除道具などを備え付けにすると、入居者が掃除することで現状回復費用が安くすむようになります。

入居者に長く住んでもらう 入居者に長く住んでもらう

設 備 面

インターネット無料などは最近注目です。若い世代はテレビ視聴よりもインターネットに接している時間が長いです。
さらにLineなどで友だちとメール交換を長々とやることも珍しくありません。
その時にスマモでWifi無料だと通信費がゼロと安くなり、入居者にはうれしい設備です。
また建材がF☆☆☆以上や換気扇などシックハウス対策をされていると、心地いい暮らしができて入居が長くなります。

環 境 面

国土交通省発表の「住宅市場動向調査」によりると「入居で困ったこと」は、「近隣住民の迷惑行為39.3%」、「家主・管理会社の対応 30.1%」が上位です。
近隣の迷惑行為では音の問題が多いです。昼勤めていて、夜は寝る人が多いと問題ないのですが、逆の勤務形態だと深夜のテレビの音が気になるものです。また不規則勤務の多い看護師などは昼に寝なければならない時は、周囲の生活音でなかなか寝られなくて、心労が重なってしまい病気になる人も多いです。
防音設備にするといいのですが、一般的には費用が高くて、設置されているものは多くありません。
防音には二重防音サッシなどいいのですが、入居者が音の出る方向に家具を置いたり厚手のカーテンを引いたり、カーペットを引いたりするなどの「住む工夫」でも騒音を減らすことが出ます。またこれらは自ら騒音を出すことも減らせます。このようなアドバイスするといいです。 「家主・管理会社の対応」に対する不満としては、「お湯がでなくなった」などの給湯器の故障に対して、ローコストの給湯器を手配すると時間がかかってしまうことがあります。
その時は、ガス会社などに簡易機器をつけてもらえるようにするなどの話しをしなければなりません。
ただ一般的には、家主は管理会社任せになり費用面ばかり気にとめて、入居者の利便性は置き去りになってしまっているのです。やはり、家主自らが入居者のことを考えた手配・行動・管理会社や関係者への指示をすればよいのです。

資料請求はもちろんお見積り、プラン相談もお気軽にどうぞ!! 資料請求はもちろんお見積り、プラン相談もお気軽にどうぞ!!

042-705-8011
メールでのお問い合わせ&資料請求

ビルドアートが提案する「入居率が高く保てる賃貸住宅」-Fashionable Design and High Movement Rate- ビルドアートが提案する「入居率が高く保てる賃貸住宅」-Fashionable Design and High Movement Rate-

入居したくなる理由を作る

  • 立地・周辺環境面

    立地・周辺環境面

    住む人の感覚として満足できる「防音」「収納」
    「プライベート性」が高い

  • 設備・メンテナンス面

    設備・メンテナンス面

    美しい外観でおしゃれなインテリアで清潔感ある建物

不動産仲介がお客様に薦めやすい

  • 不動産仲介の売上・
    収益を上げやすい

    不動産仲介の売上・収益を上げやすい 不動産仲介の売上・収益を上げやすい

    お客様が憧れる建物で案内しやすい

  • 不動産仲介として
    やりやすい

    不動産仲介としてやりやすい 不動産仲介としてやりやすい

    広告・案内用の美しい
    インテリア写真など

  • 初期費用が安い

    初期費用が安い 初期費用が安い

    現状回復が安く・しやすい壁やクロスフローリングなど。掃除道具の設置。

入居者に長く住んでもらう

  • 設 備 面

    設 備 面

    フリーwifi。

  • 性 能 面

    性能面

    耐震等級3・断熱性能等級4
    劣化対策等級3を基準

プラン参考例 プラン参考例

  • パース

    パース
  • 参考図面

    参考図面
2F建て戸あたり400万円から(設計費ベット)

ビルドアート賃貸住宅建設実例 ビルドアート賃貸住宅建設実例

資料請求・お見積りご相談はこちら 資料請求・お見積りご相談はこちら

流れ
必須お問い合わせ種別
必須お名前
必須メールアドレス
任意電話番号
必須お問い合わせ項目
任意お問い合わせ内容
個人情報の取扱について
1. お客様情報の取得について
株式会社ビルドアートは、お客様から直接取得するか否かにかかわらず、適正かつ公正な手段によってお客さまの個人情報を取得いたします。
2. お客様情報の利用目的について
当社が取得したお客様の個人情報は、お客様の権利を損なわないように十分な配慮の上、以下の目的で利用します。
  • お客様への住宅プランの提案を行なう場合
  • お客様の住宅を建築する場合、工事を円滑かつ適正に行なうため
  • 必要に応じてお客様とのご連絡を取らせていただく場合
  • 当社が建築したお客様宅のアフターメンテナンスを行なうため
  • お客様への当社のサービスや商品などの情報を的確にご案内する場合
  • お客様に対してハガキ・手紙、イベント案内のDMなどを郵送する場合
3. お客様情報の安全管理について
お客さま情報の漏えい、紛失、破壊、改ざんなどを防止するため、従業者に対する教育、盗難の防止、情報システムのセキュリティ対策など、必要かつ適切な安全管理措置を講じてまいります。
4. お客さま情報の第三者提供について
当社では下記の場合において、お客様の個人情報(お客様の家づくりの過程でお預かりする個人情報及び設計図書など)を第三者提供させていただきます。 但し、お客様ご本人からご依頼がある場合は、それに応じて個人情報の第三者提供を停止いたします。
  • お客様の住宅を円滑に建築する為に、業務の協力を要請する企業及び個人に提供する場合。
  • お客様のご要望によりお客様に代わって当社が住宅ローンや保障・保険などの調査及び手続きを行なうとき、金融機関や保障・保険会社などに提供する場合。
  • お客様の同意がある場合
  • お客様個人を識別することができない状態で開示する場合
  • 法令等により開示を要求された場合
  • 人の生命、身体又は財産の保護のために必要であって、お客様の同意を得ることが困難である場合
5. お客様情報の開示、訂正、削除、利用停止等について
当社に保有されている個人情報について、お客様自身が開示、訂正、削除、利用停止を要請される場合は、当社まで直接ご請求ください。ご本人からの請求であることが確認でき次第、合理的な期間内にお客様の個人情報を開示、訂正、削除、利用停止の処置を行います。

上記内容に関しましてご質問などがございましたら、当社までご連絡ください。
株式会社ビルドアート 神奈川県相模原市南区相模大野5-29-15
TEL:042-705-8011 / FAX:042-705-8012
042-705-8011
メールでのお問い合わせ&資料請求