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土地探しの基本の流れやポイントを解説!土地探しが難航するケースと対策は?

2021.09.21

土地探し
土地探しの基本の流れやポイントを解説

注文住宅を建てる場合、すでに土地を持っていない限りは土地探しは必ず必要な工程です。 土地探しは希望の土地が見つかりにくく難航しやすいため、途中で疲れてしまって建売住宅の購入に計画を変更してしまう家庭もしばしば。 スムーズに土地探しを進めるためには事前準備や計画性が何よりも大切です。 今回は、土地探しに必要な準備や探し方、途中で計画が難航してしまわないための対策について詳しく解説します。

土地の購入から注文住宅が完成するまでの流れ

地の購入から注文住宅が完成するまでの流れ

注文住宅の完成までには一般的に8〜15ヶ月の期間がかかるとされています。完成までの期間をなるべく短く、スムーズに進めるためには土地探しや住宅の設計、ローンの準備などを並行して進める必要があるでしょう。

土地の購入から注文住宅が完成するまでの大まかな流れは以下の通りです。

  • 土地探し
  • 住宅会社の選定、プラン決めと見積もり
  • ローンの審査、借入契約
  • 土地の決済 ・住宅会社の確定、施工
  • 注文住宅の引き渡し、引っ越し

これらの多くの工程の中でも特に計画よりも時間がかかってしまうのが土地探しです。土地探しをスムーズに行うためには事前の準備と計画性が重要です。

 

土地探しを行う前の準備

土地探しを行う前の準備

土地探しをスムーズに進めるためには、事前の準備であらかじめ希望のエリアや土地に求める条件の優先順位を決めておくことが大切です。

ここからは土地探しを行う前に準備しておくべきポイントについて解説します。

 

住みたいエリアを決める

まずは住みたいエリアの候補を家族の希望を出し合って決めていきましょう。家族それぞれの意見を出す際に重要なポイントは「どのような暮らしを求めているか」です。

例えば、閑静な住宅街に住みたい、通勤や通学が便利なエリアがいい、憧れているエリアがあるなど人によって求める生活環境には違いがあります。家族それぞれの理想を全て出し切ったら、そこから譲れないポイント・妥協できる部分など、求めるポイントなどの優先順位を決めていきましょう。優先順位付けで大切なのは、家族誰か一人の意見を尊重しすぎないことです。

全員が快適に暮らせる家にするためには、家族それぞれの意見を平等に反映できるよう優先順位を決めることが大切でしょう。

 

土地購入の予算を決める

土地探しを実際に行う前に土地の購入予算を決めることも大切なポイントです。予算計画には大きく分けて建築費と土地の購入費があるため、総額の予算の何割を土地の購入費に割くかをあらかじめ計画しましょう。

予算の割合をどうするかは、希望のエリアや注文住宅へのこだわりなどによって異なってきます。全国平均的には土地の購入に1382.5万円、建築費用に2874.3万円かけているという調査結果が住宅金融支援機構から発表されており、割合としては土地の購入に予算の3割を割く家庭が多いことがわかります。

このように平均的な予算割合を参考にしつつ、希望エリアの土地相場も確認しつつ予算を決めるといいでしょう。

参考:住宅金融支援機構 2019年度フラット35利用者調査「土地付注文住宅融資利用者の主要指標」

 

並行して施工会社を探す

実際に建築する住宅でどのくらいの平米数が必要かも土地探しの上で重要な条件の一つになります。

住みたい家の理想がある場合は、並行して施工会社も探し簡易設計をもらっておくと土地探しに役立つでしょう。また、希望のエリアに根付いた工務店などでは、エリアに特化した土地探しのコツや有益な情報を教えてくれる可能性もあります。そのため、土地を見つけてからその土地に合う住宅を設計しようと計画している場合でも、施工会社を同時進行で探すことをおすすめします。

 

土地探しの方法とそれぞれのメリット・デメリット

土地探しの方法とそれぞれのメリット・デメリット

土地探しに必要な準備が整ったら、実際に希望のエリアに理想の土地がないかを探していきましょう。

土地探しの方法には大きく分けて3つの方法があります。それぞれのメリットとデメリットを把握した上で、できれば全ての方法で土地探しを行いましょう。

 

ポータルサイトで探す

住宅関連情報が掲載されているポータルサイトでは、エリアごとの土地の情報がまとまっているため、相場を把握する機会にもなり比較検討がしやすい点がメリットです。一方で情報量が多いことから、具体的な希望や予算などの検討軸を決めておかないと色々な土地に目移りしてしまい決められなくなるというデメリットもあります。

 

希望のエリアに足を運んで探す

希望のエリアが決まっていて現在の居住地から通える場合は、実際に希望エリアまで足を運んで売地になっている土地がないかを探すのも一つの手段です。この方法のメリットは、まだ不動産会社でも入手していない新しい売地をいち早く見つけられる可能性がある点です。また、実際に住みたいエリアの雰囲気や治安を確かめることができるため、住んでからのイメージも付きやすいでしょう。

一方デメリットは、この方法だけだと土地探しに長い期間がかかってしまう点です。また、気に入った土地が必ずあるとは限らないため足を運んでも徒労に終わってしまう可能性もあるでしょう。

 

不動産会社やハウスメーカー・工務店に依頼する

不動産会社やハウスメーカー、工務店などの住宅会社に依頼する方法では、ポータルサイトに公開されていない土地情報を持っている可能性がある点がメリットです。また、地場工務店などでは周辺の環境や街の情報など住む上で必要となる情報も合わせて把握していることが多く、それらの情報を踏まえた上で最適な土地を見つけてくれる可能性があります。

一方で専門家に依頼することで希望通りの土地を見つけられる可能性が高まるものの、予算が高くなりやすい傾向もあります。希望通りの土地は見つかったものの、土地代が高く結果として建築費が少なくなってしまった、というケースは多いです。

 

土地購入前に必要なチェックポイント

土地購入前に必要なチェックポイント

実際に理想に近しい土地を見つけたら、土地の購入を行うか具体的な検討に入ります。土地を購入する際には注文住宅を建てる上での問題がないか、実際の生活をイメージした際に本当に快適に暮らせるかなどの確認が必要です。ここでは、土地を購入する前に必ず確認すべきチェックポイントを紹介します。

 

現地に足を運んで周辺環境を確認する

土地の候補を見つけたら、そのエリアに足を運んで条件に当てはまる環境か確認することが大切です。

具体的な確認項目としては、周辺環境、交通条件、日照条件、生活インフラの利便性があげられます。周辺環境はできれば朝昼夜と時間帯を分けて周辺を歩き、街灯の有無や治安に不安がないか、近隣住民の雰囲気などを確認することをおすすめします。交通条件は実際に利用する最寄駅から駅までのルートや通学・買い物ルートを歩いてみましょう。地図上では近いと思っていたが、実際には階段や坂が多く予想以上に時間がかかるなど、歩いてみて感じる情報は大切です。

他にも隣に日当たりを遮る高層物件がないか、ゴミ捨て場やスーパーなど日頃から利用する生活インフラの利便性は問題ないかなども確認しましょう。また、土地前の道路幅が4.5m未満の場合、降雪地帯では家の前まで除雪車が来てくれない可能性があります。雪が降る地域の場合は、家の前の道路幅もしっかりと確認した方がいいでしょう。

 

地盤や水捌けに問題がないか確認する

地盤や水捌けに問題があり地盤沈下や液状化の起こりやすい土壌の場合は、住宅が完成した後に大雨などによる大きな被害を受ける危険性があります。

土地の購入前にハザードマップなどできちんと確認してもらいましょう。また、特に埋立地では地盤がゆるく地盤沈下が起こりやすい傾向にあります。もし土地の状態に不安な点が見つかった場合は、地盤強化工事により土地自体を補強する作業が必要です。

 

用途地域や建ぺい率・容積率を確認する

市街地区域内のエリアには用途地域というものが定められており、その地域ごとに建築物の建築制限があります。工業専用地域以外であれば一般住宅を建築することが可能です。ただし、第一種中高層住居専用地域および、第二種中高層住居専用地域の場合は周辺に高層住宅が建設される可能性があり、日照環境が悪くなるリスクがあります。

また、建ぺい率・容積率とは土地の面積に対して定められている住宅の建築面積、延べ床面積の割合を指します。注文住宅を建てる際は、自治体により定められている建ぺい率と容積率の範囲内で住宅を建築する必要があります。すでに住宅会社と注文住宅の設計を始めている場合は、設計している住宅が建てられる広さが十分にある土地かを確認するようにしましょう。

 

土地探しが難航するポイントと対策

土地探しが難航するポイントと対策

土地探しは、注文住宅の完成までの作業工程で最も難航しやすいポイントと言われています。土地探しで難航するケースはいくつかありますが、その中でも最も多いのが「希望の土地が見つからない」というケースです。今回はこの土地が見つからない原因に焦点をあてて、難航しないための対策を解説します。

 

理想を100%叶えようとしている

土地探しを行う上で陥りがちなのは、希望を100%叶える土地を探し続けてしまうことです。中には理想を完璧に叶える土地を探し求めているうちに、比較的条件にあった土地がどんどん売れてしまい年単位で土地を探すことになる場合もあります。ここで覚えておきたい点は、土地探しは希望のエリアと希望の条件を完璧に満たせる場合は、ほとんどないということです。 理想の土地を求めて土地探しが難航しないように、土地を求める希望の優先順位をきちんと家族で決めておき、譲れないポイントを満たす土地が見つかった場合はそこで決めてしまうという決断力も大切です。

 

希望のエリアが限定的

希望のエリアが限定的かつ1つのエリアにこだわる場合、土地自体が見つからない可能性が出てきます。お子様の学区の関係や住み慣れた環境から離れたくないという理由で、限定的なエリアのみで土地を探すケースは非常に多く、土地探しが難航する原因の一つです。このようなことを避けるためには、希望のエリアを1つに限定せず複数の候補を選んでおくことが解決策となるでしょう。また、どうしても限定的なエリアに絞りたい場合は土地に求める条件のハードルを下げるか、土地探しに期間がかかることを覚悟し、焦らずに条件の合う土地が出るのを待つことも考えましょう。

 

事前準備を行い、理想の土地を見つけましょう

理想の土地を見つける

土地探しは理想の注文住宅を建てる上で重要となる欠かせない作業の一つです。理想を求めすぎたり候補エリアを限定しすぎてしまうと、条件に合う土地がなかなか見つからず難航してしまうため、あらかじめ条件に優先順位を決めるなど事前準備を怠らないことが大切でしょう。

ビルドアートはお客様の理想を叶える注文住宅を実現するために、土地探しからお手伝いいたします。注文住宅を検討している場合は、ぜひビルドアートへご相談ください。 

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